頭金は何%?

新築マンションや一戸建てを購入する際、住宅ローンを組んで購入する方が大半かと思います。実際に、住宅ローンを組む際、最初に悩むのが頭金をどの程度用意すれば良いか?ということではないでしょうか。

自己資金や家具の購入費用等と兼ね合いものもありますので、自己資金の内、どの位を頭金に廻せば良いか、悩みますよね。

そこで、一般的な相場を見てみると、物件購入価格の20%を頭金にするのが相場のようです。

もちろん、購入者の方それぞれで、資金事情が異なりますので、一概に20%を用意しなければならない、という訳ではありませんので、ご安心下さい。住宅ローンの「フラット35」を利用すれば、ローンの上限が購入価額の90%以内と決まっています。

そのため、物件価格の10%を頭金に設定すれば問題ありません。例えば、3000万円の物件なら、300万円の頭金を準備すれば良いということです。これなら、自己資金が低い方、或いは当面の生活資金を心配される方からすると、安心出来る金額かと思います。

また、新築の物件ではなく、中古物件の場合となりますと、物件購入価格の6%が相場と言われています。先程と同様に、3000万円の物件を例に取ると、頭金は180万円で済みます。

さらに、分譲住宅の場合は、物件購入価格の2~3%と、かなり相場が低いようです。このように、購入する物件の種類によって、頭金の相場というものがありますので、実際に物件購入を検討する際に、不動産屋さんや銀行と良く相談して、頭金を設定するようにしましょう。

フラット35とは?

住宅購入を検討されている方、或いは過去に検討された方にとって、最も馴染み深い住宅ローンと言えば、フラット35ではないでしょうか。

各銀行が紹介している固定金利型ローンや変動金利型ローンよりも、フラット35を利用する方もだいぶいらっしゃるようです。それでは、フラット35とはどのような商品なのか、ご紹介しましょう。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携・提供している住宅ローンで、最長35年間、金利が変わらない住宅ローンです。

そのため、借入時点で自分の返済額が分かりますので、毎月の支払金額が分かるのが大きなメリットです。また、嬉しいことに、保証料0円、繰上返済手数料0円です。

多くの銀行が提供している住宅ローンでは、保証料・繰上返済手数料が発生しますので、借入及び返済時の負担となることから、フラット35は安心して借入・返済が出来ると言えます。

尚、住宅ローンを組む際、全体的な返済額を低くするために、フラット35と別な住宅ローンを併用する方もいらっしゃいます。

住宅金融支援機構以外にも、各銀行にてフラット35を取り扱っています。銀行によって、最大の借入金額や実行金利、事務手数料が異なりますので、各銀行で返済シミュレーションを行った上で、決めると良いでしょう。

尚、フラット35以外にフラット20やフラット50といった、返済期間が異なるものの、金利固定の住宅ローンがありますので、こうした商品にも目を向けてみると良いでしょう。

変動と固定のどちらがお得?

住宅ローンを組む際に悩んでしまうのが、変動金利型にするか固定金利型にするか、という点ではないでしょうか。一概にどちらが良いか、というのは決めにくいものですが、いつくかのケースを考えてみましょう。

例えば、景気が良い場合についてです。景気が良い場合、銀行のレートは高めに設定されますので、それに応じて住宅ローン金利も高めに設定されます。変動金利の場合は、銀行のレートが変動する度に変わりますが、固定金利の場合は住宅ローン契約時点のレートが反映されます。

この時、景気がどんどん上向きになると、銀行レートが上昇しますので、変動金利型の住宅ローン金利も上昇しますので、その分の返済額は大きくなってしまいます。

景気が上向き続けている3~5年という期間で見ると、変動金利よりも固定金利型の住宅ローンの方が、返済額は小さくて済むと言えるでしょう。

逆に、景気が悪い場合についてです。景気後退の中で、住宅ローンを組むとなると、固定金利よりも変動金利型の住宅ローンの方が、返済額が小さくなる場合があります。

これは、契約時点での銀行レートよりも、景気後退によって銀行のレートが更に低くなる場合があります。そうしますと、変動金利の方が固定金利よりも、金利が低くなりますので、返済額が自動的に小さくなります。

特に、こうした景気後退の中では、短期の変動金利型は景気動向を見ながら、変動金利を継続するか否かを決めやすいので、全体的な返済額を自分でコントロール出来るメリットがあります。

このように、今の景気動向を見ることで、変動金利型にするか固定金利型にするか、どちらがお得か分かるようになります。

ミックス金利とは?

住宅ローンを組む際に、固定金利型か変動金利型かで迷う方は、結構多いのではないでしょうか?もちろん、それぞれの住宅ローンにはメリットとデメリットがありますので、その時の景況や金利レートをみながら、住宅ローンを決めるかと思います。

そこで、もう1つだけ、是非検討してみて欲しいのが「ミックス金利」です。一言で言えば、固定金利型と変動金利型の両方を併用して借入る方法です。それでは、どんなメリットがあるのか、簡単にご紹介しましょう。

例えば、借入金額が3000万円だとして、その半分は長期固定、残り半分は2年変動金利とかで借りる方法があります。このように、組み合わせることにより毎月の返済額が全額長期固定で借りるよりも安くなる場合があります。

また、2年後に変動金利型の住宅ローンを見直す際に、短期固定金利型へ変更するか、そのまま変動金利型にするか、返済額をシミュレーションしながら決めることが出来ます。

そのため、金利上昇リスクが全額短期固定金利で借りるより低くなりますので、金利が上がっても、返済額の変動幅がそれほど大きくなくて済みます。これは嬉しい住宅ローンの組み方ですよね。

尚、このようにミックス金利で住宅ローンを組む場合は、組み合わせる住宅ローンの金利に応じて、最も返済額が低く済むローン種類は何か、また見直しやすい期間はどの程度かシミュレーションするようにしましょう。

また、各住宅ローンごとに手数料などの諸費用が増える傾向にありますので、それも含めて、トータルでの借入金額を算出すると良いでしょう。

住宅ローンの見直しのポイント

昨今の景気後退を受けて、住宅ローンを見直したいという方が増えているのではないでしょうか?というのも、毎月の支払額を低減したい、或いは全体の返済額を低減したいという理由があるからです。それでは、住宅ローンを見直す際の主なポイントについてみてみましょう。

まず、早期返済のために住宅ローンを見直したいという方は、繰上返済手数料が高くないか?こまめに繰上返済ができるか?を確認すると良いでしょう。

次に、金利上昇へ備えるために住宅ローンを見直したいという方は、返済期間が長いにも関わらず、通常の変動金利で住宅ローンを組んでいないか?固定期間が終了するローンを組んでいないかどうか?を確認するようにしましょう。

毎月返済額を減らしたい!という方は、毎月支払う利息額が多くないか?残り期間内の総返済額はいくらか?を確認するようにしましょう。

いずれの場合も、今自分が組んでいる住宅ローンの内容をもう一度確認することです。場合によっては、無理に見直す必要がない時期というのもあります。

また、現在契約している銀行から別な銀行へと乗り換える際には、「現在の金利」、「将来の金利」、「金利タイプ」、「金利優遇」等をしっかりとチェックし、見直しと乗換えがスムーズに出来るかどうかも、大きなポイントになります。

なかなか、自分一人で住宅ローンを見直すのは難しいと感じていらっしゃる方は、是非銀行で行われている「住宅ローン相談会」に出向いて、相談してみると良いかと思います。

借り換え時の条件は?

住宅ローン返済を少しでも有利にしたい、返済額を減らしてみたいという方の中でも、住宅ローンを借り換える方法を検討してみたいと感じていらっしゃる方が多いのではないでしょうか?

住宅ローンを乗り換えるパターンは、様々あります。公的から民間、同一の民間金融機関での借り換え、民間金融機関の変更などが挙げられます。

もちろん、住宅ローンを借りている方は、どのようなパターンでも借り換えることが出来ますが、それにはいくつかの条件があります。

例えば、①ローン残高が1000万円以上ある、②現在借りているローンと比較し金利が1%以上低い、③返済期間が10年以上あることが条件の目安になります。

これらの条件をクリアした上で、検討すべきことは、住宅ローン借り換えには費用がかかるということです。具体的には、借り換え時に支払う手続き費用や、住宅ローンを乗り換える際の金利差に気をつけると良いでしょう。場合によっては、総返済額が大きくなってしまう場合があります。

また、見直すタイミングとしては、返済期間中に銀行の金利が下がって来ている時期が良いでしょう。金利が下がった分、契約時点での金利よりも、低い金利で返済することになりますので、総返済額が小さくなる可能性があるからです。

まずは、自分が借りている銀行と住宅ローンをもう一度確認した上で、他行の住宅ローン金利のシミュレーション結果を比較してみましょう。もちろん、前述した条件をクリアしているかどうか確認することを忘れないで下さいね。

住宅ローンのシミュレーション

住宅ローンを探したり、どの位の返済額になるのか、調べたりするのは大変ですよね。1つ1つの銀行を回って、幾つかの住宅ローンでシミュレーションして貰ったり、見積もって貰うのも一苦労です。

見積もりを取りすぎて、結局どれが良いのか分からなくなってしまう…なんてこともあるでしょう。そんな時に、是非活用したいのが、住宅ローンのシミュレーションサイトやフリーソフトです。

例えば、インターネット上の住宅ローンシミュレーションサイトを覗いてみましょう。入力する項目は、そのサイトによってマチマチですが、大抵の場合は固定金利か変動金利か、借入期間、借入金額等、金利レート、ボーナス払いの割合等です。

また、サイトによっては、複数の住宅ローンを借入ることを前提に、3~5種類位の住宅ローンを併用して選んだり、入力出来るものがあります。

これらを入力しますと、返済期間での全返済金額に加えて、毎月の返済金額が出力されます。この結果を見ることで、難しいことを自分で考えることなく、かつ銀行に行くことなく、概算の返済金額を知ることが出来ます。

また、フリーソフトはさらに充実した機能を持っています。入力項目は、前述のインターネットサイトよりも細かく、契約手数料や保険料等を入力する項目があります。

また、住宅ローンとセットで保険を組む際、一括支払いにするか分割払いにするか等も選択出来るものがあります。インターネットでのシミュレーションよりも、より細かい計算方法で全返済額と毎月の返済額が、さらに高精度で算出されます。

幾つかの銀行の住宅ローンを概算レベルで知りたい方は、インターネットサイトで、その後の詳細計算はフリーソフトでシミュレーションするのがオススメですよ。

住宅ローンの繰上げ返済

住宅ローンを既に借りている方にとって、最も嬉しいことと言えば、繰上げ返済する瞬間ではないでしょうか?

完済期間を、少しでも縮めて、老後の生活資金を確保しやすくなりますので、一所懸命繰上げ返済のために頑張っているご家庭もあることでしょう。

しかし、なかなかこの不景気においては、繰上げ返済どころか、日々の家計を守ることも大変です。ゆっくりとですが、確実に繰上げ返済するためにはどうしたら良いのでしょうか?

まず、真っ先に考えたいのは家計支出のムダを省いて、繰上げ返済用の資金に廻すことです。

例えば、旦那さんのお小遣いに始まり、保険料や契約内容の見直し、食費、子供の学習塾費用等を見つめ直してみましょう。

保険料等は、同じ保証内容で安い保険会社に乗り換えたり、子供の塾費用も自宅近くの学習塾から通信講座制へ切り替えることで、毎月2~3万円程度を浮かせることが出来ます。年間で見れば、この2つに取組むだけ30万円前後を繰上げ返済に廻すことが出来ます。

また、細々と家計圧縮を考えるのは面倒という方は、給与口座から毎月一定金額を別口座に預金するよう、天引きするのが最も賢いやり方です。毎月、2~3万円を貯金に廻す程度であれば、家計費のどこかを無理矢理にでも、削るようになりますので、案外コチラの方が楽かもしれません。

尚、繰上げ返済を目指す方は、大体1回の返済につき100万円程度を目指すと良いでしょう。小額での繰上げ返済は、返済回数が増える分、手数料も回数分増えますので、気を付けると良いでしょう。

保証料や手数料

住宅ローンを借りたり、借り換えする際、或いは繰上げ返済をする際に気になるのが、保証料や手数料ではないでしょうか?結構負担になっている!と感じているという方も少なくないでしょう。それでは、どの程度の負担になるのか、ご紹介いたしましょう。

まず、保証料です。借入る銀行によって、全く異なるのが現実です。例えば、無料のものから、十数万円掛かるものまであります。

また、借入金の0.2%という計算で、保証料が決まるケースがあります。そのため、住宅ローンを借りる際は、この保証料の金額にも目を通し、各銀行を比較した方が良いでしょう。

また、手数料についても同様のことが言えます。無料のものから、数万円のものがあります。中には、繰上げ返済額が100万円以上で無料になったり、金額別に手数料が変わるものがあります。もちろん、繰上げ返済する際に手数料が幾分でも低い方が嬉しいですよね。

このように、住宅ローンに関係する事務手数料というのは、全部合算して考えると無料から数十万と、かなりバラツキがあることが分かります。

尚、これらを銀行毎に調べるのは大変ですか、是非ご覧になって欲しいのが、インターネット上で公開されている住宅ローンの保証料や手数料を比較したサイトです。

しかも、人気ランキングまで付いているサイトもありますので、あれこれ比較する手間が省けます。
住宅ローンを借りるというのは、人生において最も大きな買い物をするような感じだと思いますので、自己資金を考えながら、低い事務手数料の住宅ローンを探してみましょう。

金利優遇について

住宅ローンを組んでいる方は、既にご存知かと思いますが、借入時の住宅ローンというのは、店頭金利がそのまま適用されるということはありません。

大抵の場合、「金利優遇」という割引サービスがあります。この下げ幅によって、どの銀行の住宅ローンにするか、だいぶ変わってきます。

この金利優遇は、銀行によって異なります。例えばAという銀行では最大0.9%を優遇し、Bという銀行では1.0%優遇してくれるというものです。

一瞬、Bという銀行が良さそうに見えますが、金利優遇の期間(借入期間)を過ぎると、銀行Aは0.4%を、銀行Bは0.7%を優遇してくれるといった形で、金利の優遇幅が変わる傾向があります。また、短期か長期で組むかによっても、金利の優遇幅は異なってきます。

ここで、注目したいのが、「最大○%金利を優遇します」という点です。実は、住宅ローンについて銀行と交渉する際、この最大の金利優遇幅から、さらに優遇して貰える場合があります。

例えば、「別な銀行では、金利優遇を△%まで下げてくれるようなんですが、御社ではもう少し下げられませんか?」と交渉すると、金利をさらに0.1~0.2%ほど優遇してくれる場合があります。

もちろん、交渉に関するお話なので、上手く銀行の方とやり取りしないと、金利を優遇してもらえなくなるので、上手にお話するようにしましょう。

初めて、巨額のお金を借りるわけですから、少しでも返済額が小さくなるようにするためにも、このように金利優遇について、銀行の方と交渉してみることをオススメします。

住信SBI住宅ローン

住信SBIネット銀行はネット専業銀行で比較的新しいネットバンクです。しかし、そのサービス内容は充実しており人気が高まっています。

ネット銀行ならではの金利と手数料が魅力で、住信SBI住宅ローンでは「期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらかを選択して繰り上げ返済することも可能です。手数料がかからないので、繰り返し返済が気軽に行えるのは嬉しい内容です。

繰上返済も1円から1円単位で行える一部繰上返済が可能ですし、インターネットから返済が出来るというのもネットバンクならではでしょう。

金利は「変動金利タイプ」と「固定金利特約タイプ」があり、金利タイプの変更は何度でも無料で行えるというメリットがあります。金利を見直すことで返済総額を減らすことも出来るので、いつでも見直しが出来る内容というのは便利だと言えるでしょう。

手続きはインターネットから行えるので手軽で簡単です。安定した継続収入があること、団体信用生命保険に加入できることなどが条件となります。

保険料は住信SBIネット銀行が負担してくれるので、余計な負担がかからないのも魅力となっており、住信SBI住宅ローンの保険には8疾病保障が付くので非常に安心です。この保険はサービス付帯商品なので、追加支払いなどはありません。

このように様々な魅力のある住信SBI住宅ローンではWEBサイトで住宅ローン返済額のシュミレーションが行えます。審査申し込みなどもそのままインターネットから行えるので、時間の無い方にもオススメです。

ソニー銀行

ソニー銀行住宅ローンは低金利と優遇措置が魅力の商品です。変動金利の場合、基準金利が2.561%、優遇後は1.661%となり、固定金利15年では基準金利3.395%から優遇後2.495%と大幅な優遇措置が目玉です。

キャンペーンも充実しているので、上手に活用すればかなりお得に利用できる住宅ローンとなっています。ソニー銀行は無店舗経営で人件費を抑えている分、金利設定に大きく魅力を反映させているのでしょう。

また金利タイプを変更する際の手数料が無料なので、状況に応じて変更し、上手に返済額を抑えて返済していくことが可能です。繰上返済は1万円から可能で、いつでも返済することが可能です。

手数料も無料なので、余裕がある分を少しずつ返済していくことが出来るのです。

その他、団体信用生命保険の保険料はソニー銀行で負担してくれるなど諸費用を低く抑えることが出来るのも特徴でしょう。

使い勝手のよいソニー銀行住宅ローンですが、現在対象物件は三大都市圏であること、県庁所在地周辺であることなどの制限があるので限られた方しか利用できないといったデメリットもあります。

また中古住宅の取得も対象外となっています。しかし、条件をクリアできる場合は申し込みから借入まで来店が必要なく、すべてインターネットと郵送だけで手続きが完了するといった利便性の高さもあります。

契約の相談から申し込み、契約もサポート付きで対応してくれるので、ソニー銀行住宅ローンを組むことを検討してみてはどうでしょうか。